人员架构大调整 华润置地分拆商业地产

 华润置地（01109.HK）旗下的商业地产业务迈出了独立的第一步。

  一条君获悉，6月12日，华润置地正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整，调整最重要的内容是，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

  这也意味着，华润将商业地产事业部视为开发事业部的平级组织，此前各地的商业地产部门都位于各大区之下。

  华润置地副总裁喻霖康将全面负责商业地产事业部。喻霖康曾是华润深圳湾（包含其总部大厦的综合项目）的总经理，之后曾担任武汉大区总经理，在其任内，华中区域的商业地产项目发展迅速，成绩显眼。

  调整之后，华润置地商业地产事业部与开发事业部一样，采用总部-大区-项目三级管理架构，事业部下设6个业务部门和1个支持性部门。地产大区的设置与目前华润置地的六大区设置保持一致——华北、华东、华南、华西、东北和华中。

  华润置地表示，这次调整“有利于提升业务管理专业性、有利于优化商业地产业务组织能力，有利于促进资产价值提升，是基于未来市场竞争的必然选择。”

  华润置地的商业地产包括三条产品线，高端的万象城、区域商业中心的万象汇/五彩城以及社区商业。截至2016年底，华润置地已开业万象城12个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个。

  接近华润置地的人士表示，此次华润将商业地产和开发并行，从此商业地产的发展逻辑便不再依附于地产开发。

  从其他国企的商业地产发展经验来看，商业地产独立后，可尝试资产证券化，有利于迅速扩大规模。2016年，大悦城以超过90亿元的价格打包出售6个购物中心项目的49%的股权，实现了轻资产化的“大跃进”，为之后的规模扩展打下了坚实的基础。

  华润置地此次的内部结构调整，与吴向东的规划密不可分。

  作为万象城的亲手缔造者，华润集团助理总经理吴向东对商业地产一向青睐有加。他操刀打造了华润置地的第一个万象城——深圳万象城（2004年开业），如今，深圳万象城每年可以为集团创造超过九亿港币的租金，营业额一度位于全国购物中心之首。

  从2004年以后，万象城几乎是以每年一座的速度开业。按照吴向东的设想，万象城本该成为中国22个城市的标杆项目，如今只有12个。此外，他此前透露，到2017年底，华润将会有超过40个各类商业项目，然而，到2016年底，这个数字是22。

  一条君了解到，商业地产业务的拆分仅仅是第一步，之后将走向独立，乃至独立上市。同为央企的中粮就是先例，其旗下专注于开发和商业地产业务的两家公司分别上市——中粮地产和大悦城地产。

  此外，商业地产的拆分，也有华润置地作为国企的苦衷。

  作为国企，华润置地的负债率是被华润集团严格管理的，因此华润置地负债率一直保持行业较低水平，且近年来还呈下降趋势。在融资有限的情况下，商业地产和开发业务的分配就是一个难题——商业地产资金占压大，回收周期长，间接限制了开发拿地的预算。

  由此看来，商业地产的拆分，对于开发业务来说也是极大的利好。

  2016年，华润置地合约销售额1080亿元，虽然跃过了千亿门槛，但是同比仅增长27%，在同一量级房企属于增长最低的，排名也从2015年的第八下降到2016年的第十。