老王晒“风波一年” 万达核心收入锐减与降负债后如何定小目标?

5个月前     观点地产网

在1月初一大波房企的年度业绩攻势中,市场遗憾没能看到万达的身影。主要平台从香港退市后,想要窥探这家充满“小目标”公司的收成,就只能期待一年一度的万达集团年会。

1月20日,万达集团2017年年会在哈尔滨召开,会上王健林对外发布2017年年度工作总结。这也是在经历出售文旅、酒店资产等大动作后,王健林第一次公开剖析对万达的所感、所获以及所行。

万达主要板块的业绩多实现既定目标,但与2016年相比出现最高逾两成跌幅,包括集团收入下跌10.8%,核心业务商业地产收入下跌21%。受转让文旅项目和酒店资产影响,万达资产同比减少11.5%,仅为7000亿元。

业绩之外,王健林也对外界给予万达的众多标签及猜测,一一进行回应。他表示出售文旅项目、酒店资产予融创、富力,不是业内解读的“卖资产”而是商业基本的“买卖”逻辑。面对大家认为万达把大量资产转移到海外的指控,他则直言“完全不符合事实”。

用王健林的话来说,2017年对万达来说是非常难忘的一年,经历了风波,也承受了一些磨难。在这场短短几个小时的年会中,除了回应外界的质疑以及展示万达这一年的收成外,王健林亦迫不及待地宣布万达2018年的“小目标”。

9000亿资产目标折戟 

对于2017年的房地产市场来说,万达绝对算得上重要的登台角色。这一年的时间里,万达先是和融创、富力上演了700亿元的世纪大交易,尔后港股平台万达酒店65%股权转为老王自有,还有负债、出售海外资产传言甚嚣尘上。

1月21日,王健林在万达集团2017年年会上公布过去一年的业绩成果,并一一回应外界的质疑。

观点地产新媒体从万达工作报告获悉,2017年受转让文旅项目和酒店资产影响,万达的资产、收入两项指标有所减少。

其中,集团收入为2273.7亿元,完成计划的113%,同比减少10.8%;以成本计资产7000亿元,同比减少11.5%。有趣的是,为了说明万达并没有把大量资产转移到海外,王健林还特意将国内、国外两项资产单独陈列,其中国内资产占比93%,国外资产占比7%。

需要注意的是,按照王健林2016年年会立下的工作目标,到2017年万达的资产将达到9000亿元,营业收入2658亿元。按此推算,2017年万达的收入及资产目标均未达标。

对于收入减少的原因,王健林回应是因为年中时将旗下的13个万达文旅城卖给了融创,因而文旅项目收入没有计算在内,再加上2016年底万达将万达旅业资产注入同程,合计约200亿的旅游收入没有计入2017年报表。

“如果考虑旅游收入变化的影响,尽管2017年万达集团转让了大量资产,收入同比只下降1.1%。净利润完成年目标的114%,同比基本持平,说明收入含金量不错。”

而作为万达主营业务的商业地产,去年收入亦同比下降21%,为1125.4亿元,完成年计划的104.1%。其中,租金收入255.2亿元,完成年计划的101.4%,同比增长30.3%;开业轻资产广场24个,重资产广场26个,新增持有物业面积329.6万平方米。

按此计算,扣除转让文旅项目、酒店减少的几百万平方米持有物业面积后,万达累计持有物业面积3151.1万平方米。王健林表示,“万达仍然是世界规模最大的不动产企业。”

房地产收入方面,同样受转让文旅项目的影响,2017年万达房地产收入831.7亿元,完成年计划的104%,同比减少23.7%。

除此之外,一直被万达寄予厚望的影视集团虽然同比增长35.9%,收入532亿元,但是同样没有完全达标,仅完成年计划的98.5%。对此王健林在年会中不禁表示有点“遗憾”,“如果再稍微努力一点就好了”,并透露其实国内公司还是完成了年度目标,只是整个影视集团含海外公司收入差一点。

据观点地产新媒体了解, 2012年5月,万达斥资26亿美元收购了美国院线AMC。公开信息显示,AMC院线公司成立于1920年,目前是全球最大的电影院线公司。2017年12月7日消息,据国外媒体报道,AMC 首席执行官Adam Aron表示,公司可能会出售旗下的欧典院线以及北欧院线25%-33%的资产,以偿还债务和提升股价。

在发布业绩的同时,王健林亦回应,出售文旅项目、酒店资产予融创、富力,不是业内解读的“卖资产”,而是商业基本的“买卖”逻辑。“仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。”

王健林续称,过去几年万达在海外投了一批项目,现在公司决定清偿海外债务,“卖一半资产就能把全部债务清偿,说明买和卖之间赚钱了”。

另外他提及,从万达广场的属性来看,截至2017年底开业的236个广场中,有210个是重资产,资产比较重。“万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。”

不过对于出售酒店给富力的考量,王健林坦承,酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润,所以决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉。

除此之外,他也激动地翻出旧账,回应网科裁员传言称,“网上传网科裁员6000人,网科总共就3000人,怎么可能裁掉6000人!”

围棋先机论

“难忘”“风波”“磨难”是王健林在工作总结开篇时,对万达2017年的关键描述。而在总结文末,他一扫早前的苦大仇深,迫不及待地定下2018年万达的工作“小目标”。

按照规划,从2018年开始万达将每年提高万达广场开业数量。在他的投资理念里,建设万达广场就像下围棋一样,需要占先手。“商业中心有竞争半径,特别是在三四线城市,万达广场一旦落地,一定半径里竞争对手很难再投资。”

因此,王健林希望尽早建立起万达的“护城河”,更早将万达广场发展到千店规模。这也意味着,在全国336个地级以上城市,万达广场需要覆盖90%。

具体到数据来看,2018年万达冀望能够实现新开业万达广场50个,万达茂2个;其中新发展重资产万达广场7个;轻资产万达广场50个(含合作类40个,投资类10个)。

需要先占先机的不仅是布点,还包含巩固现有的核心优势。

对于万达来说,商业地产一直是万达的核心业务。为了使战略更清晰,商业模式更纯粹,同时也为了满足万达对市场估值的期待,王健林建议成立商管和地产集团,也即是原来的商业地产将更名,成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。

而地产集团则主要负责消化商管集团的地产业务、开发万达广场重资产,他透露未来地产集团不排除纯粹进行一些住宅开发。

在王健林看来,万达的商业租金利润已经大过开发利润。如果有房地产开发,再通过线上线下融合做一些东西出来,这样公司市场估值会更高。

对于商业地产的租金利润,王健林并未透露过多。仅有的一段表述是:“2017年万达的租金收入为255.2亿元,完成年计划的101.4%,同比增长30.3%。”

在商业地产以及影视之外,万达提出将聚焦儿童产业,将万达宝贝王打造成万达新的支柱产业。王健林透露,2017年宝贝王衍生品净利润近亿元,到2020年开业800家店“我相信,宝贝王有可能超过万达电影,成为万达集团又一个新的核心企业。”

而王健林信心满满的原因或许是基于二胎政策的放松以及企业高估值。他表示中国儿童数量有3亿,二胎政策后还会继续扩大。而家长舍得为孩子花钱,特别是在教育方面。

另一个原因是,他坚信万达没有竞争对手。“中国没有一个企业像宝贝王这样把IP传播和衍生品收入作为核心来考虑,光有资金玩不了,这就是高门槛。”

相比于新业务布局,降负债或许才是外界最为看重的部分。

2017年万达与富力、融创签订资产转让时,王健林曾对包括观点地产新媒体在内的媒体透露,万达商业贷款加债券共计近2000亿元,账面现金1000亿元,加上转让收回现金680亿元,现金共计约1700亿元。

有数据显示,截至目前万达在海外宣布的投资总额已高达2451亿元。其中大部分是通过杠杆手段实现的。因此在信用评级下降、银行逼债等压力之下,2018年万达的首要任务之一就是降低企业负债。

王健林表示,为了降低企业负债,万达将采取出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等一切资本手段。此外,万达要逐步清偿全部海外有息负债,计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。

话及此,王健林甚至激动表示,“万达集团在全球绝不会出现任何信用违约!万达30年没有出现一起信用违约,我们把信用看得比资产、利润更重要。”


蓝房网-房地产信息门户网站声明:此信息版权归属蓝房网-房地产信息门户网站,未经蓝房网-房地产信息门户网站书面许可,任何人不得引用、复制、转载、摘编、修改、抄袭、剽窃或以其他任何方式使用蓝房网-房地产信息门户网站的上述内容。